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北京可能取消二手房营业税优惠生存

2020.05.07 来源: 浏览:1次

二手房营业税减免,是去年底出台的系列救市政策之一,也是唯一设定执行期限的政策,暂定执行日期为今年1月1日至12月 1日。最后期限逼近,营业税优惠会否如期终止?

相比其他城市,北京市银监局9月出台的打击阴阳合同的政策,更是延长了营业税减免政策的影响半径。

“现在还没有开始研究这个政策,怎么也得等到11月、12月份。如果没有新政策出来,就是会终止。”财政部税务司的一位负责人说。

而据一位接近北京市地方税务局的人士透露,北京市二手房营业税优惠政策取消可能性很大,也可以说各方面倾向于来年停止这项优惠政策。

尽管优惠期限将近,但目前二手房的购买者更为关注的是房屋价格。年初以来,二手房和新房价格一路上涨,我爱我家统计,8月份北京二手房成交均价为14204元/平方米,已连续6个月上涨。

一旦二手房营业税减免政策取消,北京二手房交易由此增加的成本,不会恢复到政策颁布之前,而会远远高于此前,这要归因于北京市银监局出台的打击二手房阴阳合同的政策。

今年9月初,北京银监局下发《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求各银行在审批二手房贷款时,以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。

在二手房买卖的实际操作中,经纪公司一般会为买卖双方制定两套合同,一个真实价格合同,一个按政府纳税指导价制定的低价合同。后者将作为纳税依据并备案,此谓“阴阳合同”。而实际成交价一般会高于指导价格一倍以上。

依市场惯例,二手房交易所需缴纳的税费全部由购房者承担。

北京市银监局上述打击“阴阳合同”的做法,使得购房人如果按做低的价格纳税,也必须按此价格申请贷款,这样会导致贷款金额远远不够。在首付相对确定的情况下,这对购房人是致命的限制,届时,购房人只能选择多交税费,以获得足额的贷款。

目前,北京市银监局颁布的政策,导致二手房交易增加的税费,其实并不高。营业税占据二手房交易税费的最大比例,普通商品房,满两年即可免缴;不满两年,按差额缴。据链家提供的数据,今年北京二手房成交中,不满两年的二手房占8%,高达92%的房屋都可以享受免营业税优惠。银监会打击“阴阳合同”的做法,对其影响甚微。

但最大的威力,在于打击“阴阳合同”与营业税恢复的组合。

如果今年12月 1日,营业税优惠政策终止,5.5%的营业税征收恢复之前的条件,即不满五年出售商品房,全额征收营业税;满五年出售,则免征。链家数据显示,今年不满5年的二手房占成交量的42%,近一半的交易量将进入纳税范围。需要贷款买房的购房者,按目前银行放贷的要求,合同成交价必须接近市场成交价,而市场价往往是政府指导价的一倍以上,以此纳税,则所要缴纳的营业税将会增加一倍。这就意味着,同样价格的一套房屋,营业税优惠结束以后,所要缴纳的营业税,将是2007年所要缴纳营业税的一倍。其他税种,也是同样的情况。

“到目前为止,还没有任何有关营业税的消息。”我爱我家副总经理胡景晖表示。

我爱我家数据显示,目前二手房购买者中,贷款买房的比例约为70%,其中商业贷款比例为45%,公积金贷款比例25%。其中45%的贷款者受到的影响最大。

“炒房、卖房是一种盈利和经营行为,征收营业税无可非议。营业税的减免政策原本就是临时措施,为了活跃房地产交易,这一政策已经产生了预期效果。长期来看,房地产交易肯定是要收税的。至于现在营业税都转嫁给买房人了,这是卖方市场条件下的扭曲行为,要改变的不是要不要免税,而是征税的方式,物业税、财产税才是解决的方法。”中央财经大学税务学院副院长刘桓说。

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